НДФЛ и имущественный вычет в 2025 году: что изменилось
С 1 января 2025 года вступили в силу изменения в Налоговый кодекс РФ, введена прогрессивная 5-ступенчатая шкала налога на доходы физических лиц (НДФЛ). В зависимости от величины годового налогооблагаемого дохода теперь применяется одна из ставок: 13%, 15%, 18%, 20% или 22%. Базовые лимиты имущественного налогового вычета при покупке недвижимости не изменились, но сумма возврата может быть больше за счёт роста применяемой ставки.
Ключевые ставки по НДФЛ на 2025 год:
- До 2,4 млн рублей в год — 13%
- Более 2,4 млн до 5 млн — 15%
- Более 5 млн до 20 млн — 18%
- Более 20 млн до 50 млн — 20%
- Более 50 млн — 22%
Для отдельных видов дохода, в том числе от продажи недвижимости, действуют ставки 13% (до 2,4 млн) и 15% (свыше 2,4 млн).
Важно: для сделок, заключённых до конца 2024 года, действует прежний порядок расчёта.
От чего зависит размер налогового вычета при покупке недвижимости
Получить имущественный налоговый вычет можно только один раз в жизни. На размер вычета влияют три ключевых параметра:
- Факт официальной покупки/строительства жилья или его приобретения в ипотеку в статусе налогового резидента РФ.
- Лимит стоимости жилья: основной вычет предоставляется на сумму не более 2 млн рублей; по ипотечным процентам дополнительный лимит — 3 млн рублей.
- Ставка НДФЛ, по которой уплачен налог: теперь она прогрессивная и зависит от общего годового дохода.
Если стоимость жилья или выплаченных банку процентов по кредиту оказалась ниже лимитов, возврат рассчитывают только c реально потраченной суммы. Неиспользованный остаток основного (не ипотечного) вычета можно использовать при следующей покупке. А ипотечный вычет предоставляется один раз — и только по одному объекту.
Расчёт суммы имущественного налогового вычета в 2025 году
Сама формула расчёта вычета не изменилась — её суть: сумма возврата = лимит расходов × процент вашей налоговой ставки. Но в 2025 году благодаря новым ставкам для части граждан возможен увеличенный возврат.
| Ставка (годовой доход) | Основной вычет (макс.) | Вычет за ипотеку (макс.) |
|---|---|---|
| 13% (до 2,4 млн) | 2 000 000 × 13% = 260 000 руб. | 3 000 000 × 13% = 390 000 руб. |
| 15% (2,4–5 млн) | 2 000 000 × 15% = 300 000 руб. | 3 000 000 × 15% = 450 000 руб. |
| 18% (5–20 млн) | 360 000 руб. | 540 000 руб. |
| 20% (20–50 млн) | 400 000 руб. | 600 000 руб. |
| 22% (более 50 млн) | 440 000 руб. | 660 000 руб. |
Примеры:
- Если ваш доход в 2025 году меньше 2,4 млн — получите стандартный вычет: 260 тыс. руб. + до 390 тыс. руб. за ипотеку.
- Годовой доход превышает 5 млн — ставка 18%, возврат: 2 млн × 18% = 360 тыс. руб. и 3 млн × 18% = 540 тыс. руб.
- Доход более 50 млн — ставка 22%, возврат достигает 1,1 млн рублей за основной и ипотечный вычет вместе!
Ограничение: за год вернуть можно только ту сумму НДФЛ, которую фактически уплатили государству. Если вся выбранная к возврату сумма за год не «выбирается», остаток переносится на следующие года без срока давности.
Как оформить имущественный налоговый вычет: пошаговые инструкции
Оформить возврат можно двумя официальными способами:
1. Через налоговую инспекцию (ФНС)
- Заполнить декларацию 3-НДФЛ и прикрепить весь пакет требуемых документов.
- Подать декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, в ближайшем МФЦ или лично в налоговую.
- Можно оформить возврат сразу за три предыдущих года — если вы не пользовались этим вычетом ранее.
- Декларации за каждый год подаются отдельно.
- Проверка налоговой занимает до 3 месяцев, после чего на ваш счёт поступают деньги (в течение 30 дней с завершения проверки).
- В упрощённом порядке: заполнить заявление прямо на сайте ФНС, прикрепить сканы документов — в этом случае проверка до 30 дней и возврат — ещё до 15 дней.
2. Через работодателя
- В личном кабинете оформить заявление на уведомление о праве на вычет (раздел «Жизненные ситуации» — «Запросить справку»).
- Передать работодателю уведомление и заявление об отказе удерживать НДФЛ с вашей зарплаты.
- Работодатель перестанет удерживать налог с вашей зарплаты — возврат будет идти ежемесячно (вы будете получать повышенную зарплату без удержаний на НДФЛ).
- Заявлять вычет этим способом можно сразу после покупки или регистрации собственности.
Во всех случаях понадобятся электронные копии/сканы всех подтверждающих документов, заявление, заполнение онлайн-формы и реквизиты счёта для возврата денег.
Пример:
Если квартира куплена в 2020-м, а обращаться за вычетом вы решили только в 2025 — можно вернуть НДФЛ сразу за 2022, 2023 и 2024 годы! За каждый — отдельная декларация. Не выбрали лимит — остаток переносится на будущие годы.
Список документов для возврата НДФЛ при покупке недвижимости
- Справка 2-НДФЛ за соответствующий год
- Копия паспорта
- Свидетельство о браке (если жильё куплено без брачного договора)
- Заявление о распределении вычета между супругами (если надо)
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
- Договор купли-продажи недвижимости
- Платёжные документы: чеки, выписки из банка, расписки
- Кредитный договор и справка о выплаченных процентах (для ипотеки)
Все документы можно загрузить в электронном виде через сайт ФНС или подать бумажные копии лично.
Важное и частые вопросы
- Если сумма удержанного НДФЛ за год меньше положенного к возврату? — Остаток вычета переносится на следующий год. Ограничений по срокам нет — пока не исчерпаете всю сумму.
- Разрешено ли получить оба вычета: основной и по ипотеке? — Да, они суммируются, но по своей части лимита (2 млн за покупку/3 млн за проценты).
- Может ли вычет получить каждый из супругов? — Да, если жильё оформлено в долевую собственность, супруги могут распределить вычет между собой.
- Можно ли перенести остаток ипотечного вычета на другой объект? — Нет, только один раз за всю жизнь и только по одному объекту.
- Если квартира стоит дешевле 2 млн, остаток можно использовать позже? — Да, остаток переносится на следующий объект, но только основной вычет.
- По какой ставке считаются суммы, если доходы разные по годам? — Вычет рассчитывается по ставке НДФЛ, фактически уплаченной в каждый конкретный год возврата.
