За последние годы российский рынок недвижимости пережил резкие изменения, главным фактором которых стала высокая ключевая ставка. С 13 февраля она составляет 15,5%, однако многие банки предлагают взять жилье в ипотеку не ниже, чем под 18-20%. О том, как это повлияло на поведение покупателей, структуру спроса и баланс между новостройками и вторичным жильем в Казани, редакции ГТРК «Татарстан» рассказал руководитель отдела продаж АН «Риэлт Групп» Рамиль Камальдинов.
Ставка как драйвер и ограничитель спроса
По словам Камальдинова, серьезные изменения начались после начала СВО. Тогда, с 28 февраля 2022 года, ставка подскочила до 20%, хотя еще 27 февраля 2022 года она составляла 9,5%.
руководитель отдела продаж АН «Риэлт Групп»
Рамиль Камальдинов«Когда началась СВО, люди покупали всё подряд. Даже когда ключевая ставка стала
пиково высокой, люди всё равно покупали по такой ставке — лишь бы что-то купить,
лишь бы деньги, которые у них есть наличкой, пусть даже вместе с ипотекой,
быстрее куда-нибудь вложить».
Это привело к росту спроса и, как следствие, увеличению стоимости объектов. При этом высокая ставка одновременно сдерживает дальнейший рост покупок и влияет на инфляционные процессы.
Кто сегодня покупает жилье в Казани
Структура покупателей в Казани остается разнообразной. Один из основных сегментов — люди, переезжающие в город для собственного проживания. Нередко жилье приобретается и для детей, например студентов, либо «на будущее».
В краткосрочной перспективе именно такие покупатели формируют заметную часть спроса. В долгосрочной же стратегии основную роль играют инвесторы. Они все чаще покупают квартиры для сдачи в аренду и предполагают, что через 5-7-10-12 лет в них смогут жить их дети. Поэтому решение о покупке принимается уже сейчас, пока стоимость жилья не выросла еще сильнее.
Сохраняется и классическая инвестиционная модель: часть покупателей вкладывает собственные средства, иногда дополняя их ипотекой, после чего сдает квартиру в аренду, полностью или частично покрывая ежемесячный платеж.
Кроме того, значительную долю сделок по-прежнему составляют семьи, стремящиеся улучшить жилищные условия. Владельцы студий и однокомнатных квартир переезжают в двухкомнатные, затем — в трехкомнатные по мере роста семьи и изменения потребностей.
Баланс новостроек и вторичного жилья
Одной из главных особенностей Казани эксперт назвал баланс между первичным и вторичным рынками. Если один сегмент замедляется, другой показывает рост, формируя «комбинированную» динамику продаж.
При этом в последние полгода наблюдалось общее притормаживание сделок, хотя покупки не прекращались. Основное ограничение — рост ежемесячных платежей по ипотеке.
Камальдинов пояснил, что раньше покупатели могли позволить себе кредиты на 6-8 млн рублей, сейчас же большие ежемесячные платежи под силу не каждому.
«Из-за того, что ставка большая, платежи примерно около 20 000 рублей на каждый миллион, не все могут позволить себе взять 6 млн и платить 120-140 тысяч рублей в месяц».
Почему спрос смещается в сторону новостроек
За последний год основным драйвером первичного рынка стала семейная ипотека под 6 % сроком до 30 лет. Даже необходимость ждать сдачи дома 2–3 года не снижает интерес покупателей.
Эксперт подчеркивает, что новостройки выигрывают не только за счет льготных программ.
«Лучше взять новостройку в предчистовой отделке, чем вторичку, в которой все-равно в большинстве случаев нужно делать капитальный ремонт. На вторичном рынке ремонт обходится дороже, чем в новостройке», — говорит Камальдинов.
Еще одним фактором роста спроса в сторону новостроек, по словам эксперта, является безопасность.
«Люди сейчас боятся брать вторичку. В частности, из-за «Эффекта Долиной». Очень распространены случаи мошенничества, когда после продажи квартиры ее бывший собственник заявляет, что действовал по указке мошенников. После чего суд возвращает квартиру ему, а покупатель остается и без денег, и без квартиры».
Теперь, конечно, после «бума» таких схем, суд встает на сторону новых собственников и оставляет право на владение недвижимостью за ними. Однако страх попасть в такую мошенническую схему у покупателей вторички присутствует. В Казани уже было зафиксировано несколько случаев, когда пенсионерки заявляли о том, что стали жертвой мошенников, и не пускали на порог новых собственников. Подробнее об этом читайте в нашем материале «Коварный «бабкинг»: истории татарстанцев, которых мошенники оставили без крыш над головой».
«Новостройки мы берем напрямую от застройщика. Это максимальная безопасность. У вас точно не отнимут квартиру», — говорит Рамиль Камальдинов.
Однако вторичка выигрывает тем, что жить в ней можно сразу после покупки – не нужно ждать сдачи жилья. Кроме того, такие квартиры привлекают покупателей уже сложившейся инфраструктурой. Здесь есть детсады, школы, развитый общественный транспорт, достаточное количество парковочных мест, культурные объекты и магазины.
В Казани, по словам эксперта, сейчас около 3–5% нераспроданных квартир в сданных домах на первичном рынке, поэтому выбор для тех, кто хочет заехать максимально быстро, невелик. Тогда как, например, в Краснодаре доля нераспроданных квартир в сданных новостройках составляет около 30%, в Москве – 15–20%.
Новостройки же продолжают привлекать покупателей не только современным форматом жилья, но и тем, что постепенно развиваются полноценные жилые кварталы с собственной инфраструктурой. Со временем новые районы начинают предлагать тот же уровень удобств, что и проверенные вторички. Это усиливает интерес как со стороны семей, так и со стороны инвесторов.
Что касается цен, купить студию в новостройке Казани в декабре 2025 года можно было за 9,7 млн рублей, «однушку» — за 10,8 млн рублей, «двушку» — за 13,8 млн рублей, «трешку» — за 16,9 млн рублей.
Инвестиционные стратегии изменились
Как отмечает Камальдинов, если раньше покупка на этапе строительства позволяла перепродать квартиру уже через год с прибылью до миллиона рублей и более, то сейчас для получения заметной маржинальности инвесторам приходится закладывать больше времени.
«Когда инвесторы к нам обращаются, мы предупреждаем, что 2-3 года минимум надо будет подождать, пока цена вырастет, чтобы перепродать недвижимость с хорошей маржинальностью».
Часть покупателей по-прежнему рассматривает новостройки как инструмент долгосрочного дохода. В этом случае жилье приобретается не для перепродажи, а для аренды — на срок от нескольких лет, будь то долгосрочная сдача или посуточная. Такой подход позволяет постепенно окупать вложения и сохранять капитал в недвижимости.
Читайте и смотрите также:
Перспективы рынка
Несмотря на давление высокой ключевой ставки и снижение доступности ипотеки, рынок недвижимости Казани продолжает функционировать за счет инвесторов и программ льготной ипотеки.
2025 год стал рекордным с точки зрения продаж первичного жилья в Казани. Было заключено более 10 тысяч договоров долевого участия. Об этом в интервью на телеканале Россия 24/Татарстан рассказывал руководитель направления партнёрских продаж с сервисом «Комфортная сделка» в Авито Недвижимости Ярослав Тимирёв. По его словам, пиковым месяцем по заключенным договорам за последние два года стал декабрь.
«Мы видим тренд на восстановление рынка в течении всего второго полугодия 2025 года. Кроме этого фактора мы знаем прогноз ключевой ставки от Центрального банка России, согласно которому ключевая ставка вероятно будет снижаться. Сочетание двух этих факторов дает нам все основания для оптимистичного взгляда в будущее», — заявил Ярослав Тимирёв.
Будьте в курсе актуальных событий! Вступайте в Telegram-канал Вести Татарстан, подписывайтесь на наш Дзен, группу в ВК и ОК
